Đột phá chính sách đất đai: tăng trưng mua, bỏ thu hồi

Mọi xung đột bắt nguồn từ thu hồi đất

KTSG: Theo ông, đâu là những vấn đề quan trọng đặt ra khi sửa đổi Luật Đất đai lần này?

Ông Nguyễn Quang Đồng.

– Ông Nguyễn Quang Đồng: Theo tôi, đất đai cần được tiếp cận dưới hai góc độ: vừa là tài nguyên, vừa là tài sản.

Ở góc độ tài nguyên, đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia, Nhà nước thông qua các công cụ chính sách như quy hoạch, kế hoạch, tài chính đất đai, quản lý hành chính… để đất đai được sử dụng hiệu quả nhất.

Tiếp cận ở góc độ tài sản, chúng ta sẽ thấy, dù là sở hữu toàn dân nhưng thực chất tài sản đất đai đang thuộc về cả hai nhóm: công và tư. Công, tức là đất công, công sở, công trình công cộng… – là tài sản của Nhà nước. Tài sản tư, tức là đất đã được cấp quyền sử dụng cho cá nhân, hộ gia đình; đất của cộng đồng, tập thể như đất của dòng họ, đất rừng cộng đồng… Tiếp cận đất đai ở góc độ tài sản là nói đến quyền tài sản của người dân, doanh nghiệp, hay tổ chức trên từng ô, thửa, lô đất.

Nhìn lại thời gian qua có thể thấy hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai thấp; và quyền tài sản cũng không được đảm bảo.

KTSG: Vì sao lại nói quyền tài sản chưa được đảm bảo, thưa ông?

– Quyền với tài sản đất đai chưa được đảm bảo, thể hiện ở việc Nhà nước dùng quyền thu hồi, tức là lấy đất (chủ yếu là đất nông nghiệp) của chủ thể này, sau đó giao lại cho chủ thể khác mà không qua mua bán, thương lượng. Điều này phá vỡ bản chất thị trường của giao dịch tài sản – đó là thuận mua, vừa bán; giá cả do thị trường quyết định bởi cung cầu. Nói cách khác, một số nhóm cá nhân, doanh nghiệp đã “mượn tay” Nhà nước đứng ra thu hồi đất để “lấy” được “tài sản đất đai” của người khác với giá rẻ hơn thị trường.

Cách làm này để lại nhiều hệ quả nghiêm trọng. Thứ nhất, người dân bị lấy đất bất bình, bức xúc. Đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, bị thu hồi với giá rẻ; doanh nghiệp chỉ cần động tác phân lô – bán nền là dễ dàng thu siêu lợi nhuận. Hệ quả thứ hai là hiệu quả sử dụng đất thấp. Đất đai bị thu hồi để làm dự án có khả năng rơi vào tay doanh nghiệp thân hữu với chính quyền – chứ không phải là doanh nghiệp cần đất và có khả năng sử dụng đất với hiệu quả kinh tế cao nhất. Tình trạng lập dự án để lấy đất nhờ có “quan hệ” với chính quyền rồi sau đó mua bán sang tay dự án là hệ quả điển hình của cách làm này. Hệ quả thứ ba là làm suy thoái đội ngũ lãnh đạo, cán bộ công chức địa phương. Bởi lập dự án, rồi thu hồi đất, để “làm nhanh”, “làm dễ” thường phải có quan hệ thân hữu, móc ngoặc, hối lộ cán bộ công chức. Ngân sách thất thoát; cán bộ “hỏng”; người dân mất niềm tin.

KTSG: Có phải vì vậy mà ông thường nhấn mạnh thu hồi đất là vấn đề cốt lõi của chính sách đất đai trong lần sửa luật này?

– Đúng vậy! Không khó để nhận thấy, thời gian qua, xung đột giữa người dân và chính quyền do chính quyền địa phương đứng ra thu hồi đất và không đền bù thỏa đáng là nguồn cơn lớn nhất của tranh chấp đất đai, tích tụ nhiều bức xúc và bất ổn xã hội. Các vụ việc, từ Thủ Thiêm (TPHCM); đến Văn Giang (Hưng Yên), Dương Nội (Hà Nội)… đều có nguồn gốc từ việc chính quyền đứng ra thu hồi đất nông nghiệp và sau đó giao lại cho doanh nghiệp.

Trong giai đoạn phát triển trung hạn sắp tới ở Việt Nam, nhu cầu tập trung đất đai vẫn là rất lớn cho bốn nhóm mục tiêu chính: (1) đất phục vụ đô thị hóa (đất ở, dự án đô thị, thương mại); (2) đất cho khu công nghiệp; (3) đất cho công trình hạ tầng (giao thông là lớn nhất); và (4) tích tụ đất để làm dự án nông nghiệp quy mô lớn. Nguồn quỹ đất cho bốn nhóm này đều phần lớn từ quỹ đất nông nghiệp.

Sửa Luật Đất đai cần hướng vào mục đích đưa thị trường đất đai trở thành thị trường hàng hóa đúng nghĩa, cụ thể là đất (chủ yếu là đất nông nghiệp) được chuyển đổi thành tài nguyên cho bốn nhóm mục tiêu chính nêu trên thông qua con đường mua bán, giao dịch tài sản. Như vậy, chủ thể muốn “mua đất” phải thông qua cơ chế dân sự, tức là thỏa thuận với người có đất theo hình thức thuận mua, vừa bán. Nhà nước xác thực cho giao dịch đó và thu thuế chuyển nhượng tài sản. Không còn thu hồi và giao lại quyền sử dụng đất như hiện hành nữa.

Thuận mua vừa bán phải là con đường chính

KTSG: Cụ thể, doanh nghiệp cần đất để làm dự án, Nhà nước cần đất để làm công trình thì cách làm nên thế nào, theo ông?

– Doanh nghiệp muốn làm dự án khu đô thị, khu công nghiệp… trên đất nông nghiệp họ sẽ gặp nông dân để mua lại đất. Nhà nước đứng ra xác thực giao dịch; nông dân đóng thuế thu nhập có được nhờ chuyển nhượng tài sản cho Nhà nước. Lợi ích của Nhà nước là thu được thuế. Vì thuận mua – vừa bán nên sẽ không còn chuyện bức xúc. Sẽ không có khung giá nào cho thị trường dân sự này, điều Nhà nước quan tâm duy nhất là các bên nộp đủ thuế, không trốn thuế.

Lưu ý thêm, doanh nghiệp phát triển dự án cần tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất và tiêu chuẩn xây dựng. Vai trò của Nhà nước ở đây là làm quy hoạch, tức định hướng phát triển không gian lãnh thổ. Chỗ này đang là đất nông nghiệp nhưng quy hoạch định hướng ưu tiên làm khu công nghiệp, khu đô thị thì dự án của doanh nghiệp khi đáp ứng điều kiện quy hoạch, đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng sẽ được cấp phép để làm.

Tóm lại, đất doanh nghiệp tự mua của dân, còn khi làm dự án doanh nghiệp phải tuân thủ tiêu chuẩn của Nhà nước, phải có đường, có điện, có nước; rồi tỷ lệ xây dựng thế nào? Đáp ứng đủ thì cho làm, không đủ thì thôi.

KTSG: Còn dự án hạ tầng, công trình công cộng của Nhà nước thì sao?

– Nhà nước phải trưng mua lại đất của người dân để có quỹ đất. Trong điều kiện cần ưu tiên làm nhanh dự án hạ tầng, theo tôi có thể có khung giá đất cho dự án với mục đích này, và khung giá đó có thể không tiệm cận với thị trường. Tôi nghĩ, người dân cũng sẽ vui vẻ thương lượng và chịu thiệt một chút nếu dự án là dự án vì mục đích công cộng, làm đường, làm trường học, xây bệnh viện, công viên…

KTSG: Nếu như vậy sẽ không còn “thu hồi” và “giao đất” nữa?

– Đúng vậy! Đã là thị trường, đã là “tài sản” và mục đích thượng tôn của Nhà nước là bảo vệ tài sản hợp pháp thì không có “thu hồi” của người này để giao cho người khác.

Thành công trong phát triển kinh tế của Việt Nam là trở lại với kinh tế thị trường. Chỉ có thị trường mới giúp tối ưu hóa các nguồn lực và đất đai là một trong ba nguồn lực cơ bản, cùng với lao động, tiền – tài chính. Ở các nước phát triển, đất đai là một thị trường, ở nước ta, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất chính là hoạt động mua – bán. 30 năm Đổi mới “dạy”chúng ta bài học: thị trường là cơ chế thông minh nhất để sử dụng hiệu quả mọi loại tài nguyên. Tài nguyên đất cũng vậy, cứ để thị trường vận hành, như vậy tài nguyên sẽ được sử dụng hiệu quả mà quyền tài sản cũng được bảo vệ.

KTSG: Theo ông, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay đã đáp ứng yêu cầu này chưa?

– Tôi nghĩ là cần tiếp tục sửa ở hai điểm. Thứ nhất, phần dự án cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bây giờ vẫn là “thu hồi”, “xin” chuyển đổi mục đích, rồi sau đó “giao đất”. Cần thiết kế lại theo cơ chế giao dịch dân sự như nói ở trên. Thứ hai là phạm vi Nhà nước thu hồi đất theo điều 78 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn quá rộng. Không khó để các bên muốn lấy đất diễn giải và “lách” dự án cho vừa cái áo quá rộng đó. Và thêm nữa, cần mạnh dạn chuyển sang “trưng mua” thay cho “thu hồi” như đã nói ở trên.

KTSG: Còn điều gì cần lưu ý nữa trong quá trình sửa Luật Đất đai không, thưa ông?

– Để thảo luận và góp ý sửa đổi Luật Đất đai hiệu quả, cần phân biệt tư duy chính sách và kỹ thuật lập pháp.

Tiếp cận từ tư duy chính sách để sửa chính sách đất đai thì thiết kế thị trường và cơ chế thị trường như trên là cốt lõi và thảo luận, góp ý do đó cần đi vào các vấn đề chính sách lớn chứ không nên sa đà trong điều luật.

Theo đó, có bốn nhóm vấn đề lớn cần phải “nhìn” được, và tách bạch được khi thảo luận: (1) thiết kế thị trường đất đai; (2) chính sách tài chính liên quan đến đất đai: là thuế, phí chuyển nhượng; thuế tài sản đất; thuế sử dụng đất (tức là thuế tài nguyên đất); (3) quy hoạch sử dụng không gian lãnh thổ liên quan đến đất; (4) quản lý hành chính đất đai (bản đồ, trích lục, đo đạc…).

Về kỹ thuật lập pháp, các vấn đề chính sách có thể nằm trong các văn bản luật khác nhau chứ không riêng trong luật này. Do đó, sửa Luật Đất đai là để thảo luận chính sách, còn thống nhất được chính sách rồi thì mới sửa điều luật (kỹ thuật) cả từ Luật Đất đai và luật khác, như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, các luật về thuế…

Dự thảo luật quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án trong trường hợp nào?

Điều 78, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân”.

Nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

1. Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư; dự án xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Dự án công trình để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều này, gồm:

a) Dự án tái định cư; dự án xây dựng ký túc xá cho sinh viên; dự án xây dựng nhà ở xã hội; dự án xây dựng nhà ở công vụ; dự án xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp; b) Dự án xây dựng công trình thu gom, xử lý chất thải; c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; d) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo; đ) Dự án xây dựng chợ tại các xã vùng nông thôn; e) Dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; g) Dự án khu công nghiệp; khu chế xuất; khu công nghệ cao; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; h) Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở; i) Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở; k) Dự án lấn biển.

3. Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở, với điều kiện là chỉ thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Dự án khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho hoạt động khoáng sản; Dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn, gồm dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch.

Theo Kinh tế Sài Gòn Online